티스토리 뷰
종부세 과세대상
종부세는 6월 1일 과세기준일로 정해두고 일정금액을 초과한 주택과 토지를 보유한 사람에게 부과되는 보유세입니다. 토지나 근상 시설에 대한 종부세는 사실상 과세대상이 많지 않습니다. 예를들어 사업용토지의 경우에는 공시지가를 기준으로 80억이 넘는 경우에 종부세 과세대상이 됩니다. 간혹 토지의 경우에 종부세 과세대상이 있기는 하지만 오늘은 주로 주택에 대해서 이야기 하겠습니다.
재산세는 모든 주택에 대해서 부과되는 세금이지만 종부세의 과세대상은 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우만 대상으로 합니다. 1세대 1주택의 경우에는 3억원을 추가로 공제 받을 수 있어서 공시가격이 9억원을 초과해야 종부세 과세대상이 됩니다.
다만 3억원을 추가로 받기 위해서는 단독명의로 주택을 취득하고 있는 경우만 해당합니다. 만약 부부 공동명의라면 추가 3억을 공제 받지 못하는 대신에 인당 6억원을 기준으로 종부세를 부과하고 있습니다. 이 경우 공동명의 합산 공시가격이 12억이 넘어야 합니다.
과거에는 종부세를 포함해서 모든 경우에 유리했지만 올해 세법 개정으로 종부세 만큼은 경우에 따라서 단독명의가 더 유리한 경우가 생길뻔 했지만 이 부분은 해결이 되었습니다. 장기보유공제를 공동명의는 받지 못할뻔 했지만 이 부분에 대해서 수정이 들어갔습니다.
아래에서 추가적으로 좀 더 설명하겠습니다. 이처럼 종부세 과세대상은 공시가격을 기준으로 합니다. 6월 1일을 기준으로 현재 보유하고 있는 주택의 합산 공시가격이 6억, 1주택자의 경우 9억을 넘는다면 초과분에 대해서 종부세를 납부해야 합니다.
종부세의 기준일은 6월 1일이지만 세금이 청구되는 시기는 12월입니다. 재산세를 납부하고 남은 금액에 대해서 세금을 내야 하는데요. 종합소득이 있는 경우에는 소득금액, 연령, 생계 요건을 충족하는 기본공제 대상자 1인당 연 150만원의 금액을 기본공제 받을 수 있습니다.
기본공제 대상자가 경로나 장애인의 경우에는 추가공제 가능합니다. 따라서 어르신들은 종부세 과세대상이더라도 실제 납부하는 세금에서는 차이가 있게 됩니다. 종부세는 4단계에 걸쳐서 세액을 결정합니다.
첫번째로 종부세 과세표준은 주택공시가격 합산금액에 공제금액을 제외하고 공정시장가액비율을 곱해서 계산이 됩니다. 두번째 종부세는 과세표준에 구간에 따른 세율을 곱하게 됩니다. 세번째 종부세 산출세액은 계산된 종부세에서 공제할 재산세액을 제외하게 됩니다. 최종적으로 납부할 종합부동산세는 산출세액에서 세액공제를 제외하면 됩니다.
요약
종부세 과세대상 1. 주택은 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액, 2, 1세대 1주택자의 경우 공시가격에서 9억원을 공제한 금액 3. 공동명의 경우 공시가격에서 12억을 공제한 금액 4. 토지의 경우 종합산토지는 공시가격에서 5억원 공제 별도합산토지는 공시가격에서 80억 공제
60세 이상이거나 5년 이상 보유하면 고령, 장기보유 공제를 받아서 종부세를 할인해 줍니다. 다만 이 경우는 1명이 1주택으로 소유하고 있는 경우에만 해당합니다. 종부세 납부기간은 12월 1일 ~ 12월 15일입니다. 전년과 비교해서 종부세 금액이 크게 증가하거나 납부세액이 250만원을 초과하면 분납신청을 할 수 있습니다. 250~500만원 사이면 250만원 초과분에 대해서 분납으로 납부할 수 있고 500만원을 초과하면 납부할 세액의 50%금액에 대해 분납을 선택할 수 있습니다.
끝으로 종부세 과세대상에 해당하는지 헷갈리는 경우인데요. 상속으로 주택을 받은 경우 6월 1일 현재 지분율이 20% 이하이고 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우 주택수 계산에서 제외가 됩니다.
합산이 배제되는 일정요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택, 사원용주택 등은 합산배제 신청을 통해서 종부세 과세대상으로 제외가 가능합니다. 2020년을 기준으로 재산세가 인상이 되었습니다.
기존에는 최저 적용 기준이 6억원 이하 였다면 3억원 이하와 3억 ~ 6억의 새로운 구간이 생겨났습니다. 구간이 추가되면서 각 구간별 적용 세율도 변경되었고 다주택자의 경우 좀 더 높은 세율이 적용되서 과세됩니다.
지금까지 종부세 과세대상에 대해서 알아보았는데요. 2020년에 새롭게 공시가격이 상승하게 되면 좀 더 많은 사람이 포함될 수 있고 세율도 올라갑니다. 본인이 새로운 대상에 포함되지 않은지 미리 확인해 보는게 좋고 매도나 매수 계획이 있는 분들은 6월 1일 전에 매도하거나 매수하는게 조금이라도 세금을 아끼는 방법입니다.
실제로 6월 1일 이전에 계약을 하는 경우 재산세나 종부세를 가지고 딜을 하는 경우가 많이 있습니다. 종부세는 내가 부담할테니 매매 가격의 일부를 할인해 달라고 하는 것처럼 본인에게 유리한 방향으로 이용하면 좋습니다.