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분양권 양도소득세
분양권은 준공 이후에 아파트에 입주할 수 있는 권리로 아파트가 지어지기 전에 사고팔 수 있습니다. 분양권은 전매 제한으로 매매를 막은 예도 있지만 높은 세율을 적용해서 이득 대부분을 분양권 양도소득세로 회수하기도 합니다. 법이 개정되면서 분양권을 입주권과 비슷하게 해석하면 된다고 합니다.
분양권의 세법 적용에 있어서 헷갈리는 부분이 있다면 입주권과 비교하면서 확인해 보면 좋은데요. 기본적으로 알아야 할 분양권 양도소득세는 보유 기간 1년 미만은 70%, 보유 기간 1년 이상 ~ 2년 까지는 60%의 세율이 적용된다고 하는데요. 대부분 세금은 지방소득세 10%가 더해지기 때문에 실질적으로는 1년 미만 분양권 양도소득세는 77%, 1년 이상은 66%가 됩니다.
2년 이후는 분양권 양도소득세는 일반세율이 적용됩니다. 일반세율의 의미는 기본 소득세율이 적용된다고 생각하시면 좋은데요. 회사원분들은 원천 징수로 그 의미가 다가오지 않을 수 있지만, 월급, 사업 소득 등은 소득세율이 적용되고 1년에 한 번 종합소득세 신고를 하기도 합니다. 양도소득세는 다른 수입과 합쳐져서 계산하는 것은 아니고 일회성으로 기본세율에 맞춰서 세금을 신고, 납부하면 됩니다.
분양권 양도소득세에서 저도 가장 많이 헷갈렸던 부분이 1주택자가 분양권을 취득하면서 일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제가 가능한지였습니다. 1주택자가 분양권을 취득하면 취득세는 2주택 취득세를 적용받게 됩니다. 분양권이 준공되는 시점에 취득세를 내야 하기 때문에 그 시점을 기준으로 일시적 1가구 2주택 기준을 이용해서 1주택 취득세만 내는 방법도 있습니다.
1주택자는 분양권을 갖게 되면 3년 이내에 종전 주택을 처분하거나 아파트가 입주 가능한 시점을 기준으로 2년 안에 기존 주택을 매도하면 일시적 1가구 2주택 적용 대상이기 때문에 조금 복잡하지만 1가구와 분양권 관계를 이번 기회에 파악해 두시면 좋을 것 같습니다. 최근에 일부 지역에서 매수자에게 분양권 양도소득세를 전가하는 경우가 종종 있는데요.
법적인 해석이 애매한데 제가 알기로 현재까지 법적으로 문제가 없다고 하는 것 같습니다. 다만 매수자가 부담한 세금에 대해서 증여세를 한 번 더 납부해야 하고 앞으로 법의 적용이 변할 수 있기 때문에 이런 변칙적인 방법보다는 정석적으로 분양권 양도소득세를 내고 매매하는게 좋지 않을까 생각합니다.