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임대아파트 분양전환
분양전환 임대아파트는 일정 기간 입주에서 살다가 분양 전환 시점에 거주자를 우선으로 분양하는 아파트를 말합니다. 분양의 선택권이 거주자에게 있어서 상황에 맞게 분양을 받을지 말지를 결정하면 되는데요. 종류로는 공공임대와 민간임대아파트가 있습니다.
공공임대아파트 분양전환은 5년, 10년 단위로 입주 전에 결정이 되고 민간임대아파트 분양전환은 2년 6개월에서 ~10년 사이에 결정이 됩니다. 공급주체는 각각 LH등 공공기관가 민간주택건설사로 차이가 있습니다. 사실 여기에서 가장 중요한 것은 분양 전환 가격입니다.
사회적으로 문제가 되고 있는 것도 분양 전환 가격인데요. 5년 임대는 (건설원가 + 감정가격)/2 이고 10년 임대는 감정가격으로만 결정을 합니다. 하지만 최근에 아파트 가격이 엄청나게 오르면서 현재 가격을 기준으로 임대아파트 분양전환이 되면 거주하는 주민들의 많은 수가 계약이 어려워질 수 있습니다. 예를 들어 10억 정도가 시세라면 80% 정도인 8억을 마련해야 하는데 임대아파트 입주민에게는 어려운 결정이기도 합니다.
반면에 너무 낮은 가격에 분양을 하면 상당한 시세 차익을 입주민들이 가져가기 때문에 이 또한 형평성에 어긋날 수 밖에 없는데요. 특히 입주전에 분양전환을 감정가격의 80% 가격으로 한다고 되어 있기 때문에 법을 바꿔서 특혜를 주어야 할 수도 있습니다.
사실 80% 수준에 분양을 받아도 몇억이 이익이지만 40~50% 수준으로 분양하면 수도권의 임대아파트는 4~5억 이상의 수익이 나게 되는 것이죠. 그리고 형평성으로 그동안 80%~90% 수준으로 임대아파트 분양전환이 이루어졌는데 특정시기에 특정단지만 시세의 50% 수준으로 해주는 것도 어렵다고 생각합니다.
임대아파트 분양전환 자격은 전용85M2 이하의 무주택 세대주라면 신청을 할 수 있습니다. 무주택 및 소득수준의 자격을 갖추고 있어야 하고 임대 기간 중에 입주자 요건을 충족하지 못하면 해당 아파트에 거주할 수가 없게 됩니다.
분양전환 임대아파트는 거주 기간 동안 최대 5% 이상의 임대료를 올릴 수 없도록 제한하고 있어서 거주 안정성이 높은 편이고 분양전환 우선권을 갖을 수 있어서 전환시 주변시세대비 저렴하게 분양을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.
그리고 임대로 거주하기 때문에 재산세 및 취득세를 납부하지 않아도 분양 이후 바로 매도를 하더라도 임대료를 납부하는 기간을 인정받기 때문에 1가구 1주택일시 양도소득세 면제 대상이 될 수 있습니다. 그만큼 장점도 있지만 입주도 어려운게 임대아파트인데요.
앞에서 말씀드린대로 분양전환시 책정하는 가격에 대해서 건설사와 마찰이 종종 있고 시세가 많이 올랐을 경우 상당한 대출을 일으켜야 전환을 받을 수 있다는 단점도 있습니다. 물론 그만큼 시세가 비싸기 때문에 사실 이득인 경우가 대부분라고 볼 수 있죠.
지금까지 임대아파트 분양전환에 대해서 알아보았는데요. 사실 거주하는 주택에 대한 고민을 요즘들어 정말 많이 하고 있습니다. 어떻게 하면 시세가 상승하는 시기에 뒤쳐지지 않을까라는 생각을 많이 해보게 되는데요. 여러분들도 다양한 방법으로 거주하는 주택에 대해서 알아보시기 바랍니다.