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전세권 설정
전세뿐만 아니라 반전세처럼 비교적 큰 보증금을 맡기고 계약이 종료되면 돌려받는 계약을 많이 진행합니다. 잘알지 못하는 사람에게 집을 빌려주는 대가로 몇억을 맡기는 일이 많다보니 그 중에 한번씩 돌려 받지 못하는 일도 생겨납니다.
계약을 했지만 보증금을 지키기 위해서 세입자는 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받으면 세입자의 대부분 권리가 보장이 된다고 말할 수 있습니다. 확정일자는 법원이나 동사무소에서 임대차계약을 인정하는 공식적인 날을 말합니다.
따라서 임대차계약서에 날짜가 찍힌 도장을 받게 됩니다. 확정일자를 받은 세입자는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 거주할 수 있고 우선변제권으로 집이 넘어갔을때도 다른 채권자보다 우선해서 전세금을 받을 권리를 말합니다.
전세권 설정이란 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 세입자의 이름이 올라가는 제도입니다. 따라서 집주인의 동의 없어 임대차계약서만 가지고 확정일자를 받는 것과 다르게 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요한 절차입니다.
또한 확정일자는 전입신고 이후에 받을 수 있지만 전세권 설정은 당일에 효력이 발생하고 전입신고를 하지 않아도 전세권 설정이 가능합니다. 전세권 설정은 소송 없이 집을 경매로 넘길 수 있습니다. 따라서 많은 집주인들이 전세권 설정에 동의를 하지 않은 경우가 많습니다.
게다기 전세권 설정을 할때는 상당한 비용이 발생합니다. 등록세, 지방교육세, 등록수수료, 법무사 수수료 등이 발생하는데요. 등록수수료는 필지당 만원에서 만오천원 정도입니다. 집주인의 동의와 비용이 전세권 설정 보다는 확정일자만 받는 경우가 많은 이유입니다.
전세권 설정을 한 경우에는 임차보증금을 반환하지 않는 경우 별도의 법원 판결절차 없이 직접 법원에 경매신청을 할 수 있습니다. 반면에 확정일자는 보증금 반환 청구 소송을 제기해서 승소 판결을 받아야 경매 신청이 가능합니다.
전세권 설정을 하면 집을 바로 경매로 넘길 수 있다는 장점은 있지만 전세금을 돌려 받는다는 의미에서는 확정일자만으로 충분하다고 보는 견해가 많습니다. 집을 계약하기전에 등기부동본을 확인하고 확정일자를 받으면 대항요건이 생기기 때문입니다.
사실 가장 중요한 것은 집을 계약하기 전에 해당 집에 담보가 많이 있는지 살펴보아야 합니다. 그리고 집값 대비 대출이 많은 집이나 전세가율이 높은 집은 미리 피하는 것도 좋은 방법입니다.
가장 안전하게 보증금을 지키는 방법은 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것입니다. 집값이 하락해서 보증금보다 적더라도 내가 낸 보증금을 돌려 받을 수 있는데요. 다만 가입 비용이 들기 때문에 확정일자만 받을 것인지 함께 가입을 할 것인지 고민이 필요합니다.
전세금을 돌려 받지 못하게 되면 주택도시보증공사에서 우선 보증급을 세입자에게 지급하고 집주인에게서 그 비용을 돌려받는 법적 절차를 들어갑니다.
비용에 대한 고민이 없고 집주인이 동의했다면 확정일자 뿐만 아니라 전세권 설정을 동시에 하는 것도 꼭 나쁘다고 말할 수는 없고 확정일자는 꼭 임대차계약 날짜에 잊지말고 주민센터를 방문해서 받으시길 바라겠습니다.